Predaj nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou môže na prvý pohľad pôsobiť komplikovane. V skutočnosti však nejde o samotnú existenciu hypotéky, ale najmä o správne nastavenie jednotlivých krokov a termínov.
Pri takomto predaji je jedna z najdôležitejších vecí vyčíslenie zostatku hypotéky. Práve naň sa totiž viaže suma, ktorú je potrebné banke uhradiť, ale aj konkrétny dátum, do ktorého musí byť táto suma zaplatená.
Vyčíslenie zostatku hypotéky
Vyčíslenie zostatku je dokument, ktorý vystavuje banka a v ktorom presne určuje sumu potrebnú na vyplatenie hypotéky ku konkrétnemu dátumu.
A práve tento dátum je veľmi dôležitý. Nejde totiž o orientačnú sumu, ktorá platí bez ohľadu na to, kedy ju banke uhradíte. Vyčíslenie je platné výhradne k dátumu, ktorý banka v dokumente uvedie.
V súčasnosti si klient vie vo väčšine bánk vyčíslenie vybaviť aj bez osobnej návštevy pobočky a následne ho poskytne ako jeden z podkladov k predaju.
Pozor na dátum splatnosti
Tu vzniká pri predaji nehnuteľnosti s hypotékou najviac priestoru na zbytočné komplikácie.
Odporúčam si prezistiť vopred, k akému dátumu vie banka vyčíslenie zostatku nastaviť. Niektoré umožňujú nastaviť presný dátum podľa rozhodnutia klienta, niektoré len k dátumu úhrady splátky hypotéky.
Ak sa suma potrebná na vyplatenie hypotéky neuhradí v rámci platnosti vyčíslenia, je potrebné vybaviť nové vyčíslenie. Banka si za jeho vystavenie účtuje poplatok a zároveň sa mení aj samotná suma na vyplatenie, keďže úver sa ďalej úročí.
Preto nestačí mať vyčíslenie iba vybavené. Treba správne nastaviť celý časový harmonogram predaja.
Pri predaji rozhodujú termíny
Pri predaji nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou na seba jednotlivé kroky nadväzujú. Ide napríklad o podpis zmlúv, notársku alebo bankovú úschovu, čerpanie hypotéky kupujúceho a následnú úhradu banke predávajúceho.
Ak sa niektorý z týchto termínov posunie a peniaze sa nedostanú do banky včas, pôvodné vyčíslenie prestáva platiť.
Ešte dôležitejšie je to v situácii, keď kupujúci financuje kúpu vlastnou hypotékou a z týchto prostriedkov sa zároveň spláca hypotéka predávajúceho. Termíny čerpania hypotéky kupujúceho a úhrady banke predávajúceho musia byť správne zosúladené a zohľadnené aj v kúpnych zmluvách.
Čo sa deje po splatení hypotéky?
Po úhrade vyčíslenej sumy banka vystaví súhlas s výmazom záložného práva a zasiela ho na príslušný kataster. Na základe neho sa následne záložné právo v prospech banky vymaže z listu vlastníctva.
Práve preto je dôležité, aby celý proces prebehol podľa vopred nastavených termínov. Ak sa úhrada oneskorí, môže nasledovať nové vyčíslenie, ďalší poplatok pre banku a zbytočné predĺženie celého procesu.
Úloha realitného makléra
Pri predaji nehnuteľnosti s hypotékou spočíva úloha makléra nielen v samotnom predaji nehnuteľnosti, ale aj v koordinácii jednotlivých krokov a termínov.
Dôležité informácie by mal klient dostať jasne a ideálne aj písomne – aby presne vedel, dokedy platí vyčíslenie, dokedy musí byť suma uhradená a čo môže nastať, ak sa termín nestihne.
Jeden malý posun termínu môže znamenať nové vyčíslenie, ďalší poplatok a zbytočný stres. Pri správnom nastavení celého procesu sa však týmto komplikáciám dá predísť.
