Pravidlá prenájmu bytov sa majú zmeniť. Nový Občiansky zákonník prináša úpravy vzťahov medzi prenajímateľmi a nájomcami a viaceré z nich môžu výrazne ovplyvniť každodennú prax pri prenájme nehnuteľností.
Pôvodný návrh vyvolal pomerne veľkú diskusiu a kritiku. Z jeho finálnej podoby však niektoré kontroverzné ustanovenia vypadli. Pre vlastníkov bytov je preto dôležité vedieť, čo sa má reálne meniť a na čo si budú musieť dať väčší pozor.
Čo sa oproti pôvodnému návrhu meniť nebude?
Niektoré z pôvodne navrhovaných pravidiel vyvolávali medzi prenajímateľmi značné obavy. Vo finálnom návrhu však už nemajú byť.
Domáce zvieratá zostávajú na dohode
Jednou z diskutovaných zmien bolo právo nájomcu chovať v prenajatom byte domáce zviera. Táto povinnosť pre vlastníka napokon vo finálnom návrhu nezostáva.
Aj naďalej tak bude dôležité, čo si prenajímateľ a nájomca dohodnú v nájomnej zmluve.
Depozit sa nebude musieť úročiť
Ďalšou zmenou, ktorá z návrhu vypadla, je povinnosť prenajímateľa úročiť finančný depozit zložený nájomcom.
Nájom sa automaticky nezmení na dobu neurčitú
Samotné trvanie nájomnej zmluvy nemá znamenať, že sa po určitom čase automaticky zmení zmluva uzatvorená na dobu určitú na zmluvu na dobu neurčitú.
Čo sa má pri prenájme meniť?
1. Výpoveď nájmu aj bez uvedenia dôvodu
Jednou z významných zmien má byť možnosť prenajímateľa vypovedať nájomnú zmluvu uzatvorenú na dobu neurčitú aj bez uvedenia dôvodu.
Neznamená to však okamžité ukončenie nájmu. V takom prípade má byť stanovená šesťmesačná výpovedná lehota.
Pre vlastníkov môže ísť o pomerne významnú zmenu, pretože im poskytuje väčšiu flexibilitu pri rozhodovaní o ďalšom využití nehnuteľnosti.
2. Nájomné a inflačná doložka
Nové pravidlá majú jasnejšie upraviť aj možnosť zvyšovania nájomného v závislosti od inflácie.
Ak bude inflačná doložka súčasťou nájomnej zmluvy, nájomné bude možné zvyšovať podľa inflácie určenej na základe údajov Štatistického úradu.
Aj v tomto prípade sa preto ukazuje, aké dôležité bude mať nájomnú zmluvu nastavenú správne a zrozumiteľne.
3. Maximálna výška depozitu
Významnou novinkou má byť aj limit na depozit.
Ten má byť stanovený maximálne vo výške troch mesačných nájmov, pričom sa do tejto sumy majú započítavať aj energie.
Pre vlastníkov to znamená, že pri nastavovaní podmienok prenájmu bude potrebné myslieť aj na tento limit.
4. Pozor na automatické predĺženie nájmu
Pri nájomných zmluvách na dobu určitú bude dôležité sledovať aj to, čo sa deje po skončení nájmu.
Ak prenajímateľ do troch mesiacov po skončení zmluvy písomne nepožiada o vypratanie nehnuteľnosti, nájom sa má automaticky predĺžiť o jeden rok.
Aj preto bude pri správe prenajímaného bytu dôležité sledovať nielen samotnú platnosť zmluvy, ale aj termíny, ktoré s jej skončením súvisia.
Väčšia ochrana pre niektorých nájomcov
Nové pravidlá počítajú aj s vyššou sociálnou ochranou vybraných skupín nájomcov.
Týkať sa má napríklad seniorov, osôb so zdravotným postihnutím alebo rodičov s malými deťmi. V prípade výpovede má byť pre tieto skupiny stanovená dlhšia, trojmesačná lehota a prenajímateľ má mať zároveň povinnosť informovať obec.
Čo to znamená pre vlastníkov bytov?
Z môjho pohľadu je najdôležitejšou správou to, že nový Občiansky zákonník má priniesť jasnejšie pravidlá, ale zároveň bude ešte viac záležať na tom, ako je nastavená samotná nájomná zmluva.
Výška depozitu, podmienky zvyšovania nájomného, dĺžka nájmu či postup pri jeho ukončení sú veci, ktoré by si mal každý vlastník pred prenajatím nehnuteľnosti dobre premyslieť.
Zároveň platí, že navrhované zmeny ešte musia prejsť legislatívnym procesom. Účinnosť nového Občianskeho zákonníka sa plánuje od júla 2027 po jeho schválení parlamentom.
Ak vlastníte byt, ktorý prenajímate alebo plánujete prenajímať, určite sa oplatí sledovať, ako bude výsledná podoba zákona vyzerať a čo konkrétne prinesie do praxe.
