Pri rozhodovaní o tom, ako najlepšie využiť svoju investičnú nehnuteľnosť, sa majitelia často stretávajú s otázkou, či sa im viac oplatí dlhodobý alebo krátkodobý prenájom. Každá z týchto možností má svoje výhody a nevýhody, a preto je dôležité zohľadniť niekoľko kľúčových faktorov. Tento článok vám pomôže zvážiť, ktorý typ prenájmu by mohol byť pre vás finančne výhodnejší a ako si vybrať správne.
1. Stabilný príjem vs. vyššie výnosy
Dlhodobý prenájom znamená, že nájomník zvyčajne uzatvára zmluvu na minimálne jeden rok, čo vám zabezpečí stabilný a pravidelný príjem. Tento spôsob prenájmu je obzvlášť výhodný, ak chcete minimalizovať starosti s neustálym hľadaním nájomníkov a mať istotu, že máte byt obsadený po celý rok. Na druhej strane, krátkodobý prenájom cez platformy ako Airbnb alebo Booking môže priniesť vyšší príjem za noc, obzvlášť v turisticky atraktívnych oblastiach alebo počas letnej sezóny. Ak vlastníte byt v centre mesta alebo v blízkosti turistami navštevovaných miest, zisky za krátkodobý prenájom môžu niekoľkonásobne prevýšiť príjem z dlhodobého prenájmu. Avšak, tento typ prenájmu býva sezónny a nepravidelný, čo môže viesť k výpadkom príjmu v menej frekventovaných obdobiach.
2. Časová a finančná náročnosť správy
Dlhodobý prenájom si vyžaduje menej administratívy a menej času na starostlivosť o nehnuteľnosť. Uzavriete nájomnú zmluvu, odovzdajú sa kľúče a pokiaľ nájomník neodíde alebo nedôjde k nečakaným problémom, majiteľ sa nemusí o byt pravidelne starať. Výhodou je aj predpokladaná menšia miera opotrebovania vybavenia bytu. Naopak, krátkodobý prenájom je oveľa náročnejší na čas a správu. Zahŕňa častejšie upratovanie, prípravu bytu pre nových hostí a ich uvítanie, komunikáciu cez telefón, email, odpovedanie na otázky potenciálnych hostí a riešenie ich špecifických požiadaviek. Z tohto dôvodu sa veľa majiteľov rozhodne pre outsourcing správy nehnuteľnosti spoločnosti, ktorá poskytuje servis pre krátkodobé prenájmy, čo síce znižuje starosti, no zároveň aj zisk, pretože treba rátať s poplatkami.
3. Zákonné a daňové povinnosti
Každá krajina, vrátane Slovenska, má svoje špecifické zákony týkajúce sa prenájmu nehnuteľností. Pri dlhodobom prenájme sú tieto pravidlá obvykle jasne definované, s menšími právnymi rizikami. Nájomníci majú podľa zákona svoje práva, ktoré ich chránia, no zároveň to znamená, že majiteľ nemôže byt len tak ľahko prenajať niekomu inému počas trvania zmluvy. Krátkodobý prenájom prináša vyššiu právnu zložitosť. Niektoré mestá zavádzajú regulácie na počet dní, počas ktorých môže byť nehnuteľnosť prenajímaná. Navyše, platformy ako Airbnb automaticky odvádzajú miestne dane, ale majitelia musia sledovať svoje daňové povinnosti a výnosy z tohto typu prenájmu správne zdaňovať.
4. Nájomníci vs. turisti
Ďalším kľúčovým aspektom je typ klientely, ktorú pri dlhodobom a krátkodobom prenájme očakávate. Dlhodobí nájomníci zvyčajne vyhľadávajú stabilné bývanie, pričom majú väčšiu ochotu sa starať o nehnuteľnosť, ak v nej plánujú zostať dlhšie obdobie a mať vytvorený dobrý vzťah s majiteľom. Preto je menšia pravdepodobnosť, že dôjde k výrazným škodám či problémom v byte. Turisti, ktorí využívajú krátkodobý prenájom, na druhej strane prichádzajú a odchádzajú rýchlo za sebou. Tým, že sa v nehnuteľnosti mesačne „premelie“ väčší počet ľudí z rôznych krajín, treba sa pripraviť aj na častejšie opravy, poškodenia zariadenia, či potrebu častejšieho maľovania.
5. Lokalita je kľúčová
Lokalita je rozhodujúca pri výbere medzi dlhodobým a krátkodobým prenájmom. Dlhodobý prenájom je atraktívny v rezidenčných štvrtiach, kde ľudia hľadajú stabilné bývanie. Ak je vaša nehnuteľnosť blízko škôl, obchodov alebo biznis centier, máte dobrú šancu nájsť spoľahlivého dlhodobého nájomníka. Krátkodobý prenájom sa viac oplatí v turisticky vyhľadávaných oblastiach alebo blízko miestnych atrakcií. V týchto lokalitách môžete profitovať z turistov a krátkodobých návštevníkov, ktorí často hľadajú ubytovanie na pár dní. Kľúčom je teda zvážiť, čo je v okolí vašej nehnuteľnosti a komu bude lepšie slúžiť: stabilnému dlhodobému nájomníkovi alebo neustále sa striedajúcim turistom a
krátkodobým hosťom.
Záver
Výber medzi dlhodobým a krátkodobým prenájmom závisí na vašich cieľoch, lokalite nehnuteľnosti, časových možnostiach a ochote riskovať. Ak preferujete stabilný a predvídateľný príjem s nižším vynaložením času a úsilia, dlhodobý prenájom bude pre vás vhodnejší. Naopak, ak ste pripravení venovať viac času správe nehnuteľnosti a chcete potenciálne vyššie výnosy, najmä v turisticky atraktívnych lokalitách, krátkodobý prenájom cez platformy ako Airbnb môže byť atraktívnou voľbou.
