Slovenský hypotekárny trh čakajú významné zmeny. NBS chce novými pravidlami zlepšiť dostupnosť vlastného bývania pre mladých ľudí a zároveň obmedziť financovanie nákupu viacerých investičných nehnuteľností.
Pre každého, kto plánuje kúpu bytu alebo domu, preto bude dôležité vedieť, ako sa zmenia podmienky financovania a koľko vlastných peňazí bude potrebovať.
Mladí do 35 rokov získajú výhodnejšie financovanie
Jednou z najvýraznejších zmien je možnosť získať až 90 % financovanie hodnoty nehnuteľnosti pri kúpe alebo výstavbe prvého bývania.
Táto možnosť bude určená pre ľudí do 35 rokov, ktorí kupujú svoju prvú nehnuteľnosť. Podmienkou bude dostatočný príjem a zároveň to, aby žiadny zo žiadateľov doteraz nevlastnil obytnú nehnuteľnosť s podielom vyšším ako 50 %.
V praxi to znamená nižšiu potrebu vlastných úspor. Pri nehnuteľnosti v hodnote napríklad 200 000 eur by 90 % financovanie predstavovalo hypotéku vo výške 180 000 eur a vlastné zdroje 20 000 eur.
Pre mladých ľudí, ktorí si na prvé bývanie len postupne vytvárajú finančnú rezervu, môže ísť o významnú pomoc.
Pri tretej nehnuteľnosti bude potrebných 30 % vlastných zdrojov
Na opačnej strane sú investiční kupujúci. Ak človek už vlastní dve alebo viac nehnuteľností na bývanie, pri kúpe tretej a ďalšej nehnuteľnosti bude potrebovať minimálne 30 % vlastných zdrojov.
Bez ohľadu na vek tak nebude možné financovať takúto nehnuteľnosť rovnakým spôsobom ako prvé bývanie.
NBS tým reaguje na rastúci význam investičných nákupov. Podľa údajov uvedených v správe bola v roku 2025 viac ako polovica nehnuteľností na bývanie kúpená ľuďmi, ktorí už aspoň jednu nehnuteľnosť vlastnili.
Čo ak kupujete druhú nehnuteľnosť?
Dobrou správou je, že druhá nehnuteľnosť nebude novými pravidlami znevýhodnená.
Pri druhej nehnuteľnosti zostáva základný 80-percentný limit. NBS totiž počíta s tým, že druhá nehnuteľnosť môže byť súčasťou bežnej životnej situácie – napríklad pri sťahovaní do väčšieho bývania, kúpe rekreačnej nehnuteľnosti alebo vlastníctve zdedeného majetku.
Prečo NBS pravidlá mení?
Dôvodom je okrem iného rast investičného dopytu a cien nehnuteľností. NBS upozorňuje aj na veľké množstvo málo využívaných bytov. V Bratislave malo podľa analýzy v roku 2025 veľmi nízku spotrebu elektriny viac ako 27 500 bytov, čo predstavovalo približne 10,9 % bytového fondu. V Košiciach bol podiel ešte vyšší – 15,2 %.
Cieľom pripravovaných zmien preto nie je zastaviť realitný trh, ale zmeniť jeho štruktúru. Podľa odhadu NBS by objem hypoték pre mladých mohol vzrásť približne o 3 %, zatiaľ čo objem úverov na investičné nehnuteľnosti by mohol klesnúť o 6 %.
Čo to znamená pre vás?
Ak plánujete kúpu nehnuteľnosti, oplatí sa svoju situáciu riešiť s predstihom. Rozdiel medzi prvou, druhou a treťou nehnuteľnosťou môže po novom znamenať výrazne odlišnú potrebu vlastných finančných zdrojov.
Nové pravidlá, ktoré upravia limity hypoték, začnú platiť až od 1. januára 2027.
